Tag Archives: РЕновация

Самая дешёвая студия в Москве продаётся за 1,7 млн рублей. Эксперт назвал главные риски подобных объектов

Эксперты «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» проанализировали предложение студий в столице и назвали основные «подводные камни» при инвестировании в такие объекты.

В феврале 2024 года на рынке недвижимости Москвы экспонируется 15,3 тыс. квартир-студий. Основной объём предложения приходится на первичный рынок, где продаётся 12,4 тыс. лотов и 3,1 тыс. лотов приходится на вторичный рынок.

Средняя стоимость продажи квартиры-студии в Москве составляет 8,3 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте сейчас составляет 361,7 тыс. руб.

В новостройках столицы самая дешёвая квартира-студия продаётся за 4,3 млн рублей, а самая дорогая — за 124 млн рублей. При этом стоимость за 1 кв. м. разнится от 199,6 тыс. до 2,64 млн рублей.

На вторичном рынке сейчас самый дешёвый объект студийного формата оценивается в 1,68 млн рублей, а самый дорогой оценивается почти в 83 млн рублей. Разница в цене за 1 кв. м. достигает 1,3 млн рублей. Так, самый дешёвый квадрат оценивается в 99 тыс. руб., а самый дорогой — в 1,42 млн рублей.

«Цокольный этаж или подвал являются техническими этажами, где располагаются трубы, коммуникации и электрические щиты, а также минимальная вентиляция. Это важно учитывать, так как с этим связаны определённые риски. Если случится прорыв трубы и начнётся затопление цокольного этажа или подвала, это может стать серьёзной проблемой. К сожалению, такие ситуации неизбежны и представляют значительные риски. Кроме того, если возникнет необходимость ремонта или замены трубы, сантехникам управляющей компании потребуется доступ к этому помещению. Это может потребовать от вас передачи дубликата ключей управляющей компании. В некоторых случаях управляющая компания настаивает на этом, особенно если в цокольном этаже или подвале находятся электрические щитки или другие объекты, к которым нужен доступ для проведения работ. Если произойдёт аварийная ситуация и кто-то пострадает, ответственность будет лежать на собственнике данного помещения. Это представляет определённые риски», — отметил генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

По его словам, такие помещения часто имеют недостатки в исполнении. Нередко там обнаруживают незаконные подключения к коммуникациям, таким как водопровод и канализационные трубы. Эти подключения часто не имеют соответствующих документов и могут быть неправильно выполнены. Кроме того, вентиляция может быть недостаточной или отсутствовать совсем. При этом такие помещения могут быть пригодны для краткосрочного проживания на один или два дня, их пригодность для длительного проживания вызывает сомнения.

«Есть ещё один довольно опасный момент — это отношения с жильцами этого дома. Если на общем собрании жильцов появятся жалобы о состоянии подвала — запахи, тараканы и т. д., управляющая компания может столкнуться с проблемами. Получив соответствующий документ от жильцов, она может быть вынуждена принимать меры, вплоть до инспекции и перепланировок, если выявляются нарушения, например, в подключениях воды и электричества. Таким образом, хотя такие помещения могут быть дешёвыми, связанные с ними риски также значительны», — добавил инвестор.

По словам Валерия Летенкова, несмотря на то, что в настоящее время эти помещения используются в основном для жилья или сдачи в аренду с целью получения прибыли, необходимо понимать, что в случае каких-либо проблем всё может измениться. Их также можно будет переоборудовать в офисные помещения, если не будет законодательных ограничений на использование технических этажей для проживания или работы.

«Власти пока не приняли конкретных мер по регулированию данной ситуации, насколько мне известно. Имеются случаи, когда жильцы собирались и выражали свои претензии к проживающим в цокольных и технических этажах здания. Это вызывает опасения, так как подобные инициативы могут привести к конфликтам и неурегулированным ситуациям. На данный момент нет жёстких нормативных документов, запрещающих проживание или использование цокольных этажей для размещения офисов. Однако это может измениться в будущем, учитывая увеличивающуюся тенденцию использования этих помещений для проживания и работы. Возможно, в будущем будут приняты соответствующие нормативные акты, запрещающие такие виды использования цокольных и подвальных этажей», — сказал специалист.

Проживание людей в подобных помещениях, где находятся трубы отопления и вентиляции, электрические щитки и зачастую недостаточный уровень вентиляции, представляет опасность для здоровья. По нашим прогнозам, власти рано или поздно возьмутся за регулирование подобных объектов.

«Сейчас ситуация не достигла критической отметки, но если будут серьёзные инциденты, ожидается, что будут приняты нормативные акты, запрещающие проживание или размещение офисов в подвальных и цокольных этажах. Эти этажи предназначены для технических нужд здания, таких как обеспечение доступа к системам коммуникаций и вентиляции в случае аварии. Поэтому при инвестировании в помещения на цокольных и подвальных этажах, где проходят коммуникации, важно быть осторожными и аккуратными. Возможно, наступит момент, когда такое использование этих помещений будет запрещено. Некоторые помещения в цоколе и подвале могут не иметь коммуникаций, что может быть более безопасным и спокойным решением. Однако для законного использования их нужно будет обеспечить разрешение на подключение коммуникаций», — подчеркнул инвестор.

В некоторых случаях возможно наличие единой мокрой точки для всего помещения или на этаж, но обычно это может создать проблемы с подключением и размещением коммуникаций для отдельных помещений. Это также относится к вентиляции, которая часто неудовлетворительна в цокольных помещениях и подвалах, что имеет значение для пожарной безопасности и обеспечения приятной атмосферы в помещении.

Поэтому, если в помещении изначально отсутствуют технические коммуникации, это ещё приемлемо, но если они есть, необходимо учитывать потенциальные риски, которые могут возникнуть со временем. С течением времени власти все больше обращают внимание на этот вопрос и начинают принимать соответствующие меры.

«Если говорить про инвестиции в студии на цоколе, то желательно, чтобы они не имели общедомовых коммуникаций, таких как трубы отопления или электрощитки. Важно, чтобы все подключения были законными, счётчики установлены, а вентиляция функционировала надлежащим образом. Безопасность имеет высший приоритет, и чем больше документации на подключения и разрешений на использование помещения, тем безопаснее. Власти всерьёз обращают внимание на этот вопрос, и, вероятно, в будущем будут приняты нормативные акты, а собственникам могут быть применены штрафные санкции за нарушения», — резюмировал Валерий Летенков.

Самая дешёвая квартира в домах под реновацию Москвы продаётся за 6,7 млн рублей

Спрос на недвижимость в рамках программы реновации Москвы растёт, показывая не только укрепление цен, но и возрастающий инвестиционный интерес. На вторичном рынке столицы выставлено к продаже всего 176 квартир в домах, ожидающих реновацию, при этом двухкомнатные варианты преобладают с 80 доступными предложениями. Минимальная цена стартует от 6,7 млн рублей, что является привлекательным фактором для инвесторов, несмотря на опасения по поводу завершения программы. Валерий Летенков, глава «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», подчёркивает потенциал для роста стоимости инвестиций, подкрепляемый высоким спросом и более низкой стоимостью по сравнению с аналогичными квартирами вторички.

В ноябре 2023 года на вторичном рынке недвижимости Москвы на продажу выставлено 176 квартир в домах, которые подпадают под программу реновации. Самый широкий выбор у покупателей сейчас сосредоточен в сегменте 2-комнатных квартир. В этой категории сейчас продаётся 80 квартир. При этом самый бюджетный вариант оценивается в 8,7 млн рублей. Объект располагается в ТАО Москвы. 

Также широкий выбор подобных предложений в домах под реновацию отмечен в сегменте одно- и трёхкомнатных квартир. Так, в сегменте однокомнатных квартир сейчас продаётся 44 объекта. Минимальная стоимость предложения сейчас составляет 6,7 млн рублей, что является самым низким показателем среди всех предложений. В сегменте 3-комнатных квартир сейчас продаётся 38 лотов с домах под снос. Наиболее доступная квартира в этой категории оценивается 9,3 млн рублей. 

Самая дорогая квартира под снос, которая сегодня продаётся на вторичном рынке, оценивается в 26,9 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести 3-комнатную квартиру площадью 78 кв. м., которая располагается в Басманном районе ЦАО Москвы. Реновация дома запланирована на 2029 год. 

«Недвижимость в домах, которые попали в программу реновации Москвы, является достаточно интересной для инвестиций. Ограниченное количество предложений, всего 176 квартир на продажу во всей Москве, свидетельствует о высоком спросе, что подталкивает цены к уровням вторичного рынка, несмотря на то, что первоначальные цены были значительно ниже. Однако сомнения инвесторов касательно успешного завершения программы реновации накладывают отпечаток на инвестиционную привлекательность данных объектов. Тем не менее даже при высокой стоимости таких квартир, они остаются более доступными по сравнению с аналогичными квартирами вторичного рынка в тех же районах. Это создаёт потенциал для прироста стоимости инвестиции при получении новой квартиры после реновации, несмотря на существующие риски и нюансы», — сказал генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. 

Названы три типа инвесторов, которым будет интересно вкладываться в недвижимость под реновацию

Эксперты «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» рассказали о типах инвесторов, которым будут интересны вложения в недвижимость, которая попадает в программу реновации.  

Первый тип — это покупатели-резиденты, готовые на временные неудобства в ожидании нового жилья. Эта категория часто ограничена в средствах и привлекается более низкой ценой по сравнению со стандартной вторичной недвижимостью. Их цель — персональная выгода в виде будущего комфортного жилья, что делает их терпеливыми и нацеленными на долгосрочный результат. 

Второй тип — инвесторы, ищущие стабильный и спокойный пассивный доход. Они могут не делать ремонт или ограничиться минимальными изменениями, предпочитая инвестиции в недвижимость, которые не требуют постоянного внимания и позволяют «спать ночью спокойно». После реновации они могут либо переехать, либо использовать квартиру для получения дохода от аренды.

 Третья группа инвесторов — это те, кто уже обеспечен жильём и не планирует жить в домах под реновацию. Они нацелены на извлечение прибыли, особенно на аренде, и дальнейшее использование квартиры в зависимости от обстоятельств, например, продажа или передача в пользование своим детям.

 «Недвижимость, попадающая под программу реновации, привлекает разнообразные типы инвесторов, каждый из которых имеет свои цели и стратегии вложений. Отличительной чертой таких инвесторов является готовность к ожиданию и понимание долгосрочной перспективы приобретаемого имущества», — отметил генеральный директор компании Валерий Летенков. 

Архитекторов Екатеринбурга приглашают к разработке проекта «Эрмитаж-Урал»

В рамках V международного форума и выставки высотного строительства 100+ Forum Russia состоится воркшоп по реновации культурных объектов «РЕ-КОНТЕКСТ». Практической площадкой станет территория, где планируется возвести «Эрмитаж-Урал».

Предполагается, что итогом открытого воркшопа известного московского архитектора и реставратора, эксперта Международного совета по сохранению памятников и достопримечательных мест Наринэ Тютчевой, станет проект по комплексной реновации квартала в черте улиц Вайнера — Малышева — Хорякова — Попова, где планируется построить здание фондохранилища «Эрмитаж-Урал». Сейчас здесь расположено старое двухэтажное кирпичное административно-складское здание, построенное очередями за период 1911–1953 годов. Общая площадь всего участка — около 4 тысяч квадратных метров.

Программа воркшопа создана в сотрудничестве с французской школой реставрации L’ecole de Chaillot, Высшей Школой Урбанистики и Высшей Школой Экономики при поддержке Министерства культуры России, Министерства культуры Франции, в рамках Франко-Российского «Трианонского диалога».

«Процессы, происходящие в современной архитектуре и строительстве, вызывают всесторонние дискуссии в профессиональном сообществе, и самые острые из них касаются тем, промаркированных приставкой “ре”. РЕновация, РЕконструкция, РЕвитализация, РЕставрация. Тема реновации прочно и надолго захватила фокус внимания российских специалистов, обеспокоенных архитектурной судьбой как столицы, так и российских городов. Какие здания требуют сноса? Что нуждается в реставрации, консервации или вливании новой живой энергии? Что мы должны считать наследием? И, наконец, что мы представляем из себя в качестве самих наследников? Наша цель — культурная самоидентификация», — отмечает Наринэ Тютчева.

Формат воркшопа предполагает выезд на площадку, натурное обследование, сбор и систематизацию данных. Результатом станет подготовка презентационных и выставочных материалов. Итоговый проект будет обсуждаться в рамках открытого слушания, которое состоится 7 декабря в рамках 100+ Forum Russia в МВЦ «ЭКСО-Екатеринбург». Предполагается, что в нем примут участие представители администрации Екатеринбурга. К обсуждению возможных путей развития исследованной территории приглашаются также специалисты по урбанистике, культурологи и все, кто интересуется судьбой архитектурного наследия города.

Чтобы попасть на открытые слушания проекта, необходимо зарегистрироваться по ссылке: https://100-forum.accredcenter.ru/registration.html